С 1 марта 2024 года вступил в силу новый Закон «О регистрации прав на недвижимость», который полностью изменил правила сделок с жильем и землей. В этой статье мы разберем, как теперь безопасно покупать, продавать и оформлять имущество, а также какие «подводные камни» появились.
1. Главные изменения в законодательстве
1.1. Электронная регистрация сделок
-
Все договоры купли-продажи теперь подаются только онлайн через Госреестр (portal.rosreestr.kg).
-
Нотариальное заверение обязательно для:
-
Сделок с долями
-
Ипотечных договоров
-
Если одна из сторон – иностранец
-
1.2. Новые правила для ипотеки
-
Банки обязаны проверять источник дохода заемщика за последние 2 года.
-
Максимальный срок ипотеки увеличен с 20 до 25 лет.
-
При просрочке более 6 месяцев – автоматический переход права собственности к банку (без суда).
1.3. Земельные участки: ужесточение контроля
-
Запрещена продажа сельхозземель иностранным компаниям (даже через офшоры).
-
Если участок не используется 3 года – его могут изъять в пользу государства.
2. Как теперь безопасно покупать недвижимость?
2.1. Пошаговая инструкция
Этап | Что проверять | Сроки |
---|---|---|
1. Проверка документов | — Правоустанавливающие документы (оригиналы) — Отсутствие арестов в ЕГРН |
1-3 дня |
2. Договор | — Соответствие новому закону — Наличие нотариальной печати (если требуется) |
1 день |
3. Регистрация | — Подача через Госреестр — Оплата госпошлины (0.1% от стоимости) |
5-7 дней |
2.2. 3 главных риска 2024 года
-
«Серые» риелторы – теперь нужна лицензия на деятельность.
-
Незаконные перепланировки – штраф до 200 000 KGS + требование вернуть исходное состояние.
-
Проблемы с долевым строительством – застройщики обязаны страховать риски в госфонде.
3. Наш кейс: как мы вернули деньги за «проблемную» квартиру
Ситуация:
-
Клиент купил квартиру, но после сделки выяснилось, что она в залоге у банка.
-
Продавец исчез, а новый владелец (банк) потребовал освободить жилье.
Что сделали юристы Lawyer KG:
-
Подали иск о признании сделки недействительной.
-
Доказали, что банк не внес залог в реестр вовремя (нарушил закон).
-
Взыскали 1.2 млн KGS убытков + моральный вред.
Итог:
✅ Клиент получил деньги + компенсацию
✅ Продавец привлечен к уголовной ответственности
4. Советы на 2024 год
Для покупателей:
-
Требуйте выписку из ЕГРН не старше 3 дней.
-
Проверяйте квартиру на юридическую чистоту через сервис «Проверка недвижимости» (доступен на сайте Госреестра).
Для продавцов:
-
Если продаете ипотечное жилье – заранее получите согласие банка.
-
Укажите в договоре все обременения (аренда, залог, сервитут).
Для инвесторов:
-
Новый закон запрещает покупать более 1 га земли без разрешения правительства.
-
Лучший вариант – долгосрочная аренда (до 49 лет).
5. Заключение
«Раньше 60% споров возникало из-за ошибок в документах. Сейчас электронная система снижает риски, но требует большей внимательности при онлайн-подаче», – Айгуль Садыкова, юрист по недвижимости Lawyer KG.