С 1 марта 2024 года вступил в силу новый Закон «О регистрации прав на недвижимость», который полностью изменил правила сделок с жильем и землей. В этой статье мы разберем, как теперь безопасно покупать, продавать и оформлять имущество, а также какие «подводные камни» появились.


1. Главные изменения в законодательстве

1.1. Электронная регистрация сделок

  • Все договоры купли-продажи теперь подаются только онлайн через Госреестр (portal.rosreestr.kg).

  • Нотариальное заверение обязательно для:

    • Сделок с долями

    • Ипотечных договоров

    • Если одна из сторон – иностранец

1.2. Новые правила для ипотеки

  • Банки обязаны проверять источник дохода заемщика за последние 2 года.

  • Максимальный срок ипотеки увеличен с 20 до 25 лет.

  • При просрочке более 6 месяцев – автоматический переход права собственности к банку (без суда).

1.3. Земельные участки: ужесточение контроля

  • Запрещена продажа сельхозземель иностранным компаниям (даже через офшоры).

  • Если участок не используется 3 года – его могут изъять в пользу государства.


2. Как теперь безопасно покупать недвижимость?

2.1. Пошаговая инструкция

Этап Что проверять Сроки
1. Проверка документов — Правоустанавливающие документы (оригиналы)
— Отсутствие арестов в ЕГРН
1-3 дня
2. Договор — Соответствие новому закону
— Наличие нотариальной печати (если требуется)
1 день
3. Регистрация — Подача через Госреестр
— Оплата госпошлины (0.1% от стоимости)
5-7 дней

2.2. 3 главных риска 2024 года

  1. «Серые» риелторы – теперь нужна лицензия на деятельность.

  2. Незаконные перепланировки – штраф до 200 000 KGS + требование вернуть исходное состояние.

  3. Проблемы с долевым строительством – застройщики обязаны страховать риски в госфонде.


3. Наш кейс: как мы вернули деньги за «проблемную» квартиру

Ситуация:

  • Клиент купил квартиру, но после сделки выяснилось, что она в залоге у банка.

  • Продавец исчез, а новый владелец (банк) потребовал освободить жилье.

Что сделали юристы Lawyer KG:

  1. Подали иск о признании сделки недействительной.

  2. Доказали, что банк не внес залог в реестр вовремя (нарушил закон).

  3. Взыскали 1.2 млн KGS убытков + моральный вред.

Итог:
✅ Клиент получил деньги + компенсацию
✅ Продавец привлечен к уголовной ответственности


4. Советы на 2024 год

Для покупателей:

  • Требуйте выписку из ЕГРН не старше 3 дней.

  • Проверяйте квартиру на юридическую чистоту через сервис «Проверка недвижимости» (доступен на сайте Госреестра).

Для продавцов:

  • Если продаете ипотечное жилье – заранее получите согласие банка.

  • Укажите в договоре все обременения (аренда, залог, сервитут).

Для инвесторов:

  • Новый закон запрещает покупать более 1 га земли без разрешения правительства.

  • Лучший вариант – долгосрочная аренда (до 49 лет).


5. Заключение

«Раньше 60% споров возникало из-за ошибок в документах. Сейчас электронная система снижает риски, но требует большей внимательности при онлайн-подаче», – Айгуль Садыкова, юрист по недвижимости Lawyer KG.